Bail réel solidaire, il s’agit d’un bail dit emphytéotique. Très utilisé depuis longtemps dans la culture anglosaxonne, il s’agit d’un bail d’une durée longue comprise entre 18 et 99 ans. Il donne un droit réel au preneur (locataire), à sa charge d’entretenir le bien confié comme s’il en était pleinement propriétaire. En contrepartie d’un loyer réduit, les investissements réalisés sur le bien bénéficient au bailleur (propriétaire) sans indemnités en fin de bail. L’emphytéote (le bénéficiaire du bail, le preneur) est considéré comme propriétaire du bien.
Ce type de bail, comme au Pays Bas par exemple où il existe depuis la fin du XIXième, offre la possibilité de limiter la spéculation en détachant la propriété du foncier, d’une part, et la propriété du bâti, d’autre part. Dans ce sens, il devient un outil d’aménagement du territoire pour les Métropoles au travers d’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) comme à Lille, Nantes, Rennes ou Paris.
Divers articles traitent de ce sujet comme celui de Capital publié le 23/06/2020. https://www.capital.fr/immobilier/ces-villes-ou-acheter-des-logements-neufs-a-moitie-prix-grace-a-un-nouveau-dispositif-1373402
1- Avantages pour les locataires, dits preneurs.
A- Le prix d’achat est plus avantageux
En général, le prix d’un achat sous bail emphytéotique est inférieur de 15% à 35% du prix de marché, environ, suivant les cas. L’acquisition du foncier est réalisée par l’organisme foncier solidaire, il reste à régler par le preneur l’ensemble du bâti. Les règles de l’accession sociale peuvent être appliquées avec les mêmes plafonds garantissant, notamment pour les primo accédants, des avantages de prix maitrisés.
B- La revente est facilitée
La cession du bail réel solidaire est possible à tous moments. Elle est soumise aux mêmes conditions de ressources et souvent avec l’obligation d’un usage en résidence principale si le propriétaire du foncier est un organisme foncier solidaire.
Ce bail reste un contrat entre un preneur et un bailleur. Pendant toute sa durée, le preneur a la liberté de céder ses droits ou de les apporter en société (art. L451-1 al. 1 du code rural). Toute clause allant à l’encontre de cette liberté de cession peut entrainer sa disqualification. Un bail non librement cessible ne peut pas être emphytéotique, selon un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 10 avril 1991 (n° 89- 20276). Une cession partielle peut intervenir avec l’accord du bailleur si cela est stipulé dans le contrat d’origine.
2- Avantages pour les propriétaires, dits bailleurs.
A- Destination des immeubles
Les baux emphytéotiques n’ont pas de distinction de lieux ni d’usage. Même si, historiquement, le bail emphytéotique est assimilé en France à un environnement rural et dont le pendant urbain peut être un bail à construction, celui-ci peut être accordé en ville comme en campagne, pour de l’habitat ou du commerce. Le preneur à la charge des taxes foncières et taxes d’habitation.
B- Possibilité de construire
En tant que propriétaire d’un terrain constructible, vous pouvez choisir de le vendre sous la forme d’un bail emphytéotique. Le preneur y construit un bâtiment qu’il exploitera pendant la durée du bail. Celui ci reviendra au bailleur à la fin du bail qui pourra en disposer comme bon lui semble en l’exploitant ou en le revendant.
C- Versement d’un loyer
Le preneur a l’obligation de verser un loyer au bailleur. Celui-ci est fixé librement. Dans la pratique, il est modique comme par exemple sur Paris ou en région parisienne à 2€/M2/mois.
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